(Russian) Анализ зарубежного опыта индивидуального малоэтажного домостроения (ИМД) и возможности развития ИМД в России
Исходная публикация с иллюстрациями: foreign.doc
Анализ зарубежного опыта
индивидуального малоэтажного домостроения (ИМД) и возможности развития ИМД в России
Балаев Сергей Юрьевич
Член Совета Гильдии Маркетологов (www.marketologi.ru),
эксперт-консультант по маркетингу и экономическому анализу
(sergei-balaev@mail.ru)
Содержание:
Обобщённая история развития и особенности ИМД за рубежом
- США – анализ рынка, виды ИМД и технологии строительства
- Германия – анализ рынка, виды ИМД и технологии строительства
- Канада – анализ рынка, виды ИМД и технологии строительства
- Финляндия – анализ рынка, виды ИМД и технологии строительства
- Тенденции малоэтажного развития за рубежом
- Возможности развития ИМД в России на примере зарубежного домостроения
В формате прошедшего в феврале2009 г. в отеле «Бородино» семинара по теме: «Влияние состояния жилой среды и жилища на качество жизни среднего класса России, социально-экономическую активность граждан и института семьи, микросоциумов и иных институтов гражданского общества», организованного «Российским домом будущего» (www.rusdb.ru) и «Фондом социального развития» автор данной аналитической статьи – Балаев Сергей Юрьевич (Исполнительный директор Гильдии Маркетологов (www.marketologi.ru), независимый эксперт-консультант по маркетингу и экономическому анализу (http://www.marketologi.ru/members/balaev.html)), в текущей работе анализирует стимулы и тенденции малоэтажного строительства за рубежом и раскрывает возможности развития индустриального малоэтажного домостроения (ИМД) в России.
Обобщённая история развития и особенности ИМД зарубежом
Стремление к наличию собственного малоэтажного дома для семьи и индивидуализации личного пространства входит в национальную ментальность жителей северной и центральной части Европы и Северной Америки (Диаграмма 1).
Диаграмма 1. Доля населения стран Европы и Америки, живущих в собственных домах (%)
Тенденции к индивидуализации жилья преобладают в странах с наименьшей плотностью населения (Диаграмма 2).
Диаграмма 2. Плотность населения стран Европы и Америки (чел.\1 кв.км)
Наибольшей популярностью в Северной Америке, Центральной и Северной Европе пользуются быстровозводимые индивидуальные малоэтажные дома, по цене (за 1 кв.м) ниже чем городские. Это позволяет формировать большую площадь жилья из расчёта на одного человека (Диаграмма 3).
Диаграмма 3. Количество квадратных метров жилой площади на душу населения в странах Европы и Америки (%)
Принятая типология жилья в странах Европы и Америки (технологии малоэтажного строительства) (Таблица 1):
- Модульное;
- Панельное (крупно элементное);
- Каркасно – панельное;
- Клеёный брус;
- Оцилиндрованный брус
Таблица 1. Преобладающие в Канаде, США, Германии и Финляндии технологии строительства малоэтажного жилья
|
Канада |
США |
Финляндия |
Германия |
| Модульное | Модульное | Модульное | |
| Панельное (крупно элементное); | Панельное (крупно элементное); | ||
| Каркасно – панельное | Каркасно – панельное | Каркасно – панельное | Каркасно – панельное |
| Клеёный брус | |||
| Оцилиндрованный брус |
Основными строительными технологиями для малоэтажных домов в Северной Америке, Центральной и Северной Европе являются каркасно-панельные (63%-99%) и модульные (2%-255), как наиболее быстро возводимые, и с наименьшими издержками при строительстве и монтаже (Таблица 1).
Деревянное домостроение в Северной Америке и Европе преобладает в странах с большими лесными массивами (Диаграмма 4).
Диаграмма 4. Долевое соотношение типов домостроения деревянного (деревянная основа) и каменного (ЖБК, блоки, кирпич, камень и пр.) в развитых странах (%)
Стремление к быстровозводимому и дешёвому жилью в ХХ веке свойственно для стран с большим приростом населения –
- США, с приростом в различные периоды в 5%-15% в год,
- Канада, со стабильным ежегодным приростом в 1%-3%
- Германия, с приростом в конце 40-ых годов в 7%-9%, в конце 80-ых – начале 90-ых годов на 25%-45%
Финансовые кризисы мотивируют, в пост кризисный период, экстенсивное формирование быстровозводимых строительных технологий и интенсивного развития более дешёвого жилья –
- США – кризис «Великая депрессия» 1929-1934 г.г. Рост строи-тельства жилых домов – 17%-22% в год,
- Германия – пост-военный кризис 1945-1949 г.г. Рост строитель-ства жилых домов – 30%-45% в год
США –
– анализ рынка, виды ИМД и технологии строительства
После финансового кризиса «Великая депрессия» 1929-1934 г.г. в США начался бум развития индивидуального домостроения (на одну семью) темпами 45%-72% в год, при среднегодовых тепах роста жилого строительства 17,1%-22%.
США одна из самых «строящихся» стран в мире, со среднегодовым темпом ввода жилья в США в период 2000-2007 г.г. ~10%, несмотря на стагнацию объёмов строительства в 2005-2007 г.г. и снижением цен на жильё на 9,5% ежегодно с2005 г. (Таблица 2).
Таблица 2. Основные показатели США в 2007 году
|
Показатели |
Значение |
Рост |
| Численность населения (млн. чел.) |
300,9 |
|
| ВВП, трлн. $. |
13,8 |
+2,0% |
| ВВП на душу населения, тыс.$./чел. |
43,2 |
– |
| Денежные доходы населения (трлн.$./год) |
10,8 |
|
| Средняя з.п. (тыс.$.год.) |
36,2 |
|
| Объем строительных работ и услуг, млрд.$. |
970 |
4,6 |
| Объем жилищного строительства, (млн. кв.м.) |
324 |
|
| Объем жилищного строительства на душу населения (кв.м/чел.) |
1,1 |
|
| Средняя цена кв.м. жилья ($./кв.м.) |
1 500 |
Плотность населения США 26,8 чел. на кв.км. 3/4 всего населения – американцы США, 0,4% населения – аборигены (индейцы и эскимосы) и свыше 12% афро-американцев. Население США за счёт притока мигрантов из-за рубежа прирастает ежегодно на 2,9 млн человек, т.е.на 1%. Средний размер семьи уменьшился с 3,16 человек в 1990 году до 3,11 в 2007-ом
В США статус города даётся поселению, население которого превысило 2 500 чел. (в России – 12 000 чел.).
В настоящее время доля жилищного строительства в ВВП США составляет 25%. Среднегодовой темп ввода жилья в США в период 2000-2007 г.г составляет ~10% В США живут в арендованном жилье ~31% населения.
Диаграмма 5. Доля многоквартирных домов и домов для одной семьи в жилищном строительстве США (%)
9% домов заводской готовности импортируется в США из Канады. 90% технологий малоэтажного домостроения эконом класса
Рост жилищного строительства стимулирует –
- 1% ежегодный приток мигрантов в США;
- снижение себестоимости строительства за счёт новых домостроительных технологий на 0,72% ежегодно;
- рост спроса на дома на одну семью опережает рост предложений на 22%,
- ипотечное кредитование покупки жилья с кредитной ставкой 5,5%-7, 5%.
Диаграмма 6. Средние цены на жильё в США ($) и темпы их изменения (%)
Малоэтажное домостроение, до 4-ёх этажей (92% всех домов) ,является основным видом домостроения США (Диаграмма 5). Средняя площадь дома на одну семью в США составляет 148 кв.м. 83% всех домов в США – это индивидуальные дома на одну семью. 95% всего домостроения в США является деревянным или на деревянной основе.
Диаграмма 7. Динамика строительства жилья и соотношения производства домов на деревянной основе и каменно-цементных домов в общем объёме жилищного строительств в США в 2002-2005 (млн.ед.)
С2006 г. ввод жилых домом в США стагнирует. Несмотря на развития Мирового финансового кризиса в 2008-2010 г.г. аналитики США прогнозируют с 2012 года начало нового роста темпов жилого домостроения в 2%-7%.
Рост спроса на дома на одну семью в США опережает рост предложений данного вида домов на 22% и это несмотря на то, что за 28 лет, с1980 г. до2008 г., цены на жильё в США выросли в 4 раза.
С2005 г. цены на жильё стали снижаться темпами ~12% в год, а к 2008-ому г. снижение цен в годовом выражении достигло 21% (Диаграмма 6).
Основная технология малоэтажного домостроения в США является деревянно-каркасной (Диаграммы 5 и 7).
Германия –
– анализ рынка, виды ИМД и технологии строительства
Рынок недвижимости в Германии имеет ярко выраженную позитивную особенность — децентрализованность, т.к. страна состоит из 16 земель, и в каждом регионе темпы роста цен на недвижимость задают центральные города. Плотность населения Германии составляет 231 чел. на кв.км (Таблица 3).
Таблица 3. Основные показатели Германии в 2007 году
|
Показатели |
Значение |
Рост |
||
| Численность населения (млн. чел.) |
82,4 |
|||
| ВВП, трлн. $. |
2,8 |
+2,6% |
||
| ВВП на душу населения, тыс.$./чел. |
31,4 |
|||
| Денежные доходы населения (трлн.Евро./год) |
4,6 |
|||
| Средняя з.п. (тыс.Евро.год.) |
55,9 |
|||
| Объем строительных работ и услуг, млрд.$. |
296 |
+4,1% |
||
| Объем жилищного строительства, (млн. кв.м.) |
53.5 |
|||
| Объем жилищного строительства на душу населения (кв.м/чел.) |
0,65 |
|||
| Средняя цена кв.м. жилья (Евро./кв.м.) |
1 485 |
|||
Основной рост жилья (5 млн.домов = 250 млн.кв.м) происходил в 1946-1958 г.г., за счёт удешевлённых технологий деревянного домостроения и лёгко-цементных блочно-панельных конструкций Жилье на территории бывшей Восточной Германии в1,5-2 раза дешевле чем в Западной, и совершенно не пользуется спросом – свыше 1 млн домов в районе бывшего ГДР пустуют. Собственниками жилья (владельцами жилой недвижимости) в Германии являются 82% жителей страны.
Отсутствие больших лесных массивов для производства дешёвого строительного древесного материала, а также большая площадь урбанизации Германии (с плотностью населения 231 чел.\1 кв.км), исторически сформировала приверженность к использованию в строительстве каменных, кирпичных и цементных строительных материалов. Более 50% малоэтажных зданий Германии возводится из пористого бетона. И несмотря на это Германия является самым большим экспортёром деревянных домов в мире, как страна с наиболее развивающейся технологией домостроения.
Диаграмма 8. Доля многоквартирных домов и домов для одной семьи в жилищном строительстве Германии (%)
Рост жилищного строительства стимулируется –
- массовым притоком мигрантов в Германию из бывшего СССР и стран Восточной Европы, а также миграция «восточных» немцев в западные районы страны;
- снижением себестоимости строительства за счёт новых домостроительных технологий;
- ипотечным кредитованием покупки жилья с кредитной ставкой 5%-7, 5%.
Диаграмма 9. Динамика объёма ввода жилья и соотношение производства жилья на деревянной основе и каменно-цементных домовв общем объёме жилищного строительства в Германии в 2002-2007 (тыс.кв.м)
При жилом фонде, на 90% состоящего из малоэтажных домов (до 4-ёх этажей), основная технология малоэтажного домостроения в Германии является каркасно-панельная, с панелью или блоками из пористого бетона Диаграмма 9). Доля панельных домов (до 25% от всех домов) сформирована за счёт районов бывшей Восточной Германии и построены по типовым проектам. Средний размер жилой площади В Германии на одного проживающего растет ежегодно не менее чем на 0,5 кв.м
Цены на недвижимость в Германии одни из самых низких среди стран Западной и Центральной Европы. Среднестатистический рост стоимости жилых домов и квартир составляет по стране 3 % в год (Диаграмма 10).
Диаграмма 10. Среднегодовые темпы изменения цен на жильё в Германии (%)
Средняя цена 1 кв.м загородного дома для одной семьи дешевле 1 кв.м городской квартиры на 13,5%, а средняя площадь загородного дома 40% больше средней площади городской квартиры (Таблица 5).
Таблица 5. Средняя стоимость 1 кв.м по типу жилья эконом-класса в Германии в 2008 г.
|
Средний метраж дома |
Средняя стоимость 1 кв.м |
|
| Дом (эконом класса) на одну семью |
~ 200 кв.м |
~ 1100 Евро |
| Квартира (эконом класса) в многоквартирном доме |
~120 кв.м |
~ 1250 Евро |
Прогнозируется, что к2030 г. ожидается 4-ёх кратный ценовой подъем до 6-8 тыс. Евро за кв. м
Канада –
– анализ рынка, виды ИМД и технологии строительства
Плотность населения Канады 3,14 чел. на 1 кв.км (Таблица 6). Население Канады «стареет», в результате, уменьшается доля граждан детородного возраста, показатель рождаемости населения снижается, соответственно, темп естественного прироста становится низким, что в свою очередь уменьшает спрос на дополнительный жилой фонд в долгосрочной перспективе
Рост доходов населения Канады продолжается устойчивыми темпами из-за наличия рынка труда с высоким спросом на рабочую силу и нехватки работоспособного населения
Таблица 6. Основные показатели Канады в 2007 году
|
Показатели |
Значение |
Рост |
|
| Численность населения (млн. чел.) |
31,4 |
||
| Нетто-миграция (иммграция минус эмиграция), (тыс.чел.) |
330 |
6,2 |
|
| ВВП, трлн. $. |
1,2 |
2,5 |
|
| ВВП на душу населения, тыс.$./чел. |
35,5 |
||
| Денежные доходы населения (трлн.Евро./год) |
0,74 |
||
| Средняя з.п. (тыс.Евро.год.) |
23,5 |
||
| Объем жилищного строительства, (млн. кв.м.) |
35 |
||
| Объем жилищного строительства на душу населения (кв.м/чел.) |
1,1 |
||
| Средняя цена кв.м. жилья (Евро./кв.м.) |
2 048 |
||
Более 65% канадцев живут в собственных домах. Темпы ввода многоквартирных домов в Канаде на 5% ниже чем темпы ввода домов на одну семью. 15% домов заводской готовности, производимых в Канаде, экспортируется в США.
Диаграмма 11. Доля многоквартирных домов и домов для одной семьи в жилищном строительстве Канады (%)
Меньшая доля малоэтажного жилого фонда (до 79%) чем в США (92%) объясняется историческими причинами –
- концентрацией большой доли населения в урбанистических центрах;
- малая плотность населения 2,3 чел.на 1 кв.км.
Диаграмма 12. Динамика ввода жилья и соотношения производства домов на деревянной основе и каменно-цементных домов в общем объёме жилищного строительства в Канаде в 2003-2005 (тыс.ед.)
Основная технология малоэтажного домостроения в Канаде является деревянно-каркасной (Диаграмма 11 и 12).
На 2008 год процентная ставка по ипотеке составляет 6,75%-7,00%, в то время как ставка по 5-летней ипотеке – 6,75%-7,25%.
В Канаде за период 2000–2009 года, при росте цен на жильё ~5%-10% в год, произойдет их увеличение в 2 раза.
Диаграмма 13. Динамика ввода жилья в Канаде в 2003-2007 с прогнозом на 2008-2012 (тыс.ед.)
Тенденции домостроения Канады стремятся к увеличению домов на одну семью, ежегодно опережая темпы строительства многоквартирных домов на 5% (Диаграмма 13).
Диаграмма 14. Средние цены на жильё в Канаде (канад. $) и темпы их роста (%)
Не смотря на стагнацию и снижение строительства нового жилья в период 2003-2008 г.г. рост цен на жильё продолжается среднегодовыми темпами в 9,3% (Диаграмма 14).
Рост доходов населения Канады (4% в год) и низкие процентные ставки по ипотеке (6,3%-7,25%) обеспечивают достаточный фундамент рынку недвижимости страны
Рост жилищного строительства стимулируется –
- стабильным притоком мигрантов в Канаду;
- снижением себестоимости строительства за счёт новых домостроительных технологий;
- ипотечным кредитованием покупки жилья с кредитной ставкой 6,5%-7%.
Финляндия – анализ рынка, виды ИМД и технологии строительства
Плотность населения Финляндии 17 чел. на кв.км. Более 65% населения проживает в городах, 37,6% – в сельской местности. Среднее домашнее хозяйство Финляндии составляет 2,38 чел. (Таблица 7). Расходы домохозяйств на жилье и дачу в среднем составляют 28,7% всех доходов
Таблица 7. Основные показатели Финляндии в 2007 году
|
Показатели |
Значение |
Рост |
| Численность населения (млн. чел.) |
5,3 |
|
| ВВП, трлн. $. |
139,7 |
3 |
| ВВП на душу населения, тыс.$./чел. |
26,9 |
– |
| Денежные доходы населения (трлн.Евро./год) |
13,5 |
|
| Средняя з.п. (тыс.Евро.год.) |
2,6 |
|
| Объем строительных работ и услуг, млрд.Евро |
6,96 |
2,5 |
| Объем жилищного строительства, (млн. кв.м.) |
2,8 |
|
| Объем жилищного строительства на душу населения (кв.м/чел.) |
0,53 |
|
| Средняя цена кв.м. жилья (Евро./кв.м.) |
2 806 |
В Финляндии на душу населения приходится 53 кв.м жилья. Городские поселения Финляндии отличаются разбросанностью, отсутствием кластеризации и наличием собственных инженерных систем до уровня отдельного дома. Две трети существующего жилого фонда в Финляндии было построено после 1960 года. Доля арендных квартир – 34% от общего объема жилищного фонда, где проживает 25% Финляндии.
Рост ввода жилья в Финляндии ~1% в год. Около 30 % экспорта Финляндии приходятся на продукцию лесной промышленности
Рост жилищного строительства стимулируется –
- снижением себестоимости строительства за счёт новых домостроительных технологий из дерева;
- ипотечным кредитованием на 20-30 лет на сумму ~70% от объема затрат на покупку жилья, с кредитной ставкой 3,28%-5,63%, самой низкой в Европе
До 35% многоквартирных домов городов Финляндии построены из дерева или на деревянной основе. Основная технология малоэтажного домостроения в Финляндии является деревянная каркасно-панельная
Диаграмма 15. Доля многоквартирных домов и домов для одной семьи в жилищном строительстве Финляндии (%)
75% жителей Финляндии являются собственниками жилья, а 64% имеют в собственности индивидуальный дом. В частной собственности находится 400 тыс. квартир\домов, из которых 240 тыс. (60%) находится в собственности частных лиц, а 160 тыс. – во владении страховых компаний, фондов и других организаций
Диаграмма 16. Динамика соотношения производства домов на деревянной основе и каменно-цементных домов в общем объёме жилищного строительств в Финляндии в 2001-2005 (тыс.ед.)
Средняя площадь построенных квартир -85,5 кв. метраи в среднем финское жилище состоит из 3,6 комнат.
Финляндия за последние 10 лет увеличила объемы строительства домов из дерева с 30 % до 70 % (Диаграмма 16), а индивидуальных жилых домов, возводимых заново, строится из дерева 90%
В период 2006-2008 г.г. сократилось строительство квартир в многоэтажных домах на 6%, а строительство личных домов увеличилось на 11% (Диаграмма 17). Несмотря на стагнацию строительства жилья, спрос на жильё увеличивается, цены растут на 3% ежегодно, особенно на индивидуальные дома
Средняя жилая площадь городской квартиры в2001 г. была 77 кв.м и составляла на одного человека 0,6 комнаты или 35,8 кв.м жилья (Таблица 8). К 2008-ому г. жилая площадь на квартиру составляет 82,3 кв.м и 0,74 комнаты на одного человека или 53 кв.м жилья.
Таблица 8. Средняя стоимость 1 кв.м по типу жилья эконом класса в Финляндии в 2008 г.
|
Средний метраж дома |
Средняя стоимость 1 кв.м |
|
| Дом (эконом класса) на одну семью |
~ 180 кв.м |
~ 1900 Евро |
| Квартира (эконом класса) в многоквартирном доме |
~82,3 кв.м |
~ 2100 Евро |
Выбор каркасно-панельного деревянного домостроения в Финляндии обусловлен –
- – наличием в стране больших лесных массивов,
- – особенностями грунта (высокое положение грунтовых вод) и рельефом,
- – дешёвой технологией домостроения при быстроте строительства
Диаграмма 17. Средние цены на жильё в Финляндии (Евро) и темпы их изменения (%)
Тенденции развития малоэтажного домостроения
в Европе и Северной Америке
Тенденции роста жилищного строительства, с упором на малоэтажное, в Европе и Северной Америке обусловлены
- растущими инвестициями в жилищное строительство и составляющими до 1/4 всех инвестиций;
- ежегодным увеличением ёмкости малоэтажного домостроения на 1,5%-11%;
- снижением себестоимости строительства малоэтажного жилья за счёт внедрения новых, более экономичных, технологий строительства и производства строительных материалов (основных комплектующих) и снижения себестоимости строительных работ;
- увеличением объёма каркасно-панельного и деревянного домостроения (вкл. домостроения на деревянной основе), т.к. себестоимость деревянной части дома составляет $140-460 на 1 кв.м жилья в зависимости от технологии и схем организации производства;
- снижающимися на 2%-10% ежегодно или стагнирующими ценами на жильё, стоимость строительства 1 кв.м малоэтажного жилья эконом класса на одну семью ниже чем 1 кв.м многоэтажного многоквартирного жилья на 10%-20%;
- ростом площади жилья на одного человека ежегодными темпами 0,5-5 кв.м на чел.;
- развитием технологий строительства и производства стройматериалов (основных комплектующих) для домостроения эконом класса стремиться –
- – к снижению стоимости производства строительства,
- – к снижению стоимости строительных материалов и основных комплектующих,
- – к повышению качества строительства (повышение строительных норм),
- – к снижению сроков строительства,
- – к увеличению объёмов домостроения на одну семью,
- – к увеличению площади жилья на одного человека,
- – к увеличению жилого сервиса.
Возможности развития ИМД в России
на примере зарубежного домостроения
На основании вышесказанного, в связи с тем, что
- тенденции к индивидуализации жилья преобладают в странах с наименьшей плотностью населения,
- количество квадратных метров жилой площади на душу населения уменьшается по мере увеличения плотности населения этих стран,
- деревянное домостроение преобладает в странах с большими лесными массивами,
- стремление к быстровозводимому и дешёвому жилью свойственно для стран с большим приростом населения от 3% в год,
- финансовые кризисы мотивируют, в пост кризисный период, экстенсивное формирование быстровозводимых строительных технологий и интенсивного развития более дешёвого жилья,
можно сделать вывод, что Россия в наибольшей мере соответствует стране с наибольшими возможностями в развитии индустриального малоэтажного домостроения.
Март2009 г.
Балаев С.Ю. (эксперт-консультант по маркетингу и экономическому анализу, член Совета Гильдии Маркетологов (http://marketologi.ru/members/balaev.html))
Анализ зарубежного опыта
индивидуального малоэтажного домостроения (ИМД) и возможности развития ИМД в России
Балаев Сергей Юрьевич
Член Совета Гильдии Маркетологов (www.marketologi.ru),
эксперт-консультант по маркетингу и экономическому анализу
(sergei-balaev@mail.ru)
Содержание:
Обобщённая история развития и особенности ИМД за рубежом
- США – анализ рынка, виды ИМД и технологии строительства
- Германия – анализ рынка, виды ИМД и технологии строительства
- Канада – анализ рынка, виды ИМД и технологии строительства
- Финляндия – анализ рынка, виды ИМД и технологии строительства
- Тенденции малоэтажного развития за рубежом
- Возможности развития ИМД в России на примере зарубежного домостроения
В формате прошедшего в феврале2009 г. в отеле «Бородино» семинара по теме: «Влияние состояния жилой среды и жилища на качество жизни среднего класса России, социально-экономическую активность граждан и института семьи, микросоциумов и иных институтов гражданского общества», организованного «Российским домом будущего» (www.rusdb.ru) и «Фондом социального развития» автор данной аналитической статьи – Балаев Сергей Юрьевич (Исполнительный директор Гильдии Маркетологов (www.marketologi.ru), независимый эксперт-консультант по маркетингу и экономическому анализу (http://www.marketologi.ru/members/balaev.html)), в текущей работе анализирует стимулы и тенденции малоэтажного строительства за рубежом и раскрывает возможности развития индустриального малоэтажного домостроения (ИМД) в России.
Обобщённая история развития и особенности ИМД зарубежом
Стремление к наличию собственного малоэтажного дома для семьи и индивидуализации личного пространства входит в национальную ментальность жителей северной и центральной части Европы и Северной Америки (Диаграмма 1).
Диаграмма 1. Доля населения стран Европы и Америки, живущих в собственных домах (%)
Тенденции к индивидуализации жилья преобладают в странах с наименьшей плотностью населения (Диаграмма 2).
Диаграмма 2. Плотность населения стран Европы и Америки (чел.\1 кв.км)
Наибольшей популярностью в Северной Америке, Центральной и Северной Европе пользуются быстровозводимые индивидуальные малоэтажные дома, по цене (за 1 кв.м) ниже чем городские. Это позволяет формировать большую площадь жилья из расчёта на одного человека (Диаграмма 3).
Диаграмма 3. Количество квадратных метров жилой площади на душу населения в странах Европы и Америки (%)
Принятая типология жилья в странах Европы и Америки (технологии малоэтажного строительства) (Таблица 1):
- Модульное;
- Панельное (крупно элементное);
- Каркасно – панельное;
- Клеёный брус;
- Оцилиндрованный брус
Таблица 1. Преобладающие в Канаде, США, Германии и Финляндии технологии строительства малоэтажного жилья
|
Канада |
США |
Финляндия |
Германия |
| Модульное | Модульное | Модульное | |
| Панельное (крупно элементное); | Панельное (крупно элементное); | ||
| Каркасно – панельное | Каркасно – панельное | Каркасно – панельное | Каркасно – панельное |
| Клеёный брус | |||
| Оцилиндрованный брус |
Основными строительными технологиями для малоэтажных домов в Северной Америке, Центральной и Северной Европе являются каркасно-панельные (63%-99%) и модульные (2%-255), как наиболее быстро возводимые, и с наименьшими издержками при строительстве и монтаже (Таблица 1).
Деревянное домостроение в Северной Америке и Европе преобладает в странах с большими лесными массивами (Диаграмма 4).
Диаграмма 4. Долевое соотношение типов домостроения деревянного (деревянная основа) и каменного (ЖБК, блоки, кирпич, камень и пр.) в развитых странах (%)
Стремление к быстровозводимому и дешёвому жилью в ХХ веке свойственно для стран с большим приростом населения –
- США, с приростом в различные периоды в 5%-15% в год,
- Канада, со стабильным ежегодным приростом в 1%-3%
- Германия, с приростом в конце 40-ых годов в 7%-9%, в конце 80-ых – начале 90-ых годов на 25%-45%
Финансовые кризисы мотивируют, в пост кризисный период, экстенсивное формирование быстровозводимых строительных технологий и интенсивного развития более дешёвого жилья –
- США – кризис «Великая депрессия» 1929-1934 г.г. Рост строи-тельства жилых домов – 17%-22% в год,
- Германия – пост-военный кризис 1945-1949 г.г. Рост строитель-ства жилых домов – 30%-45% в год
США –
– анализ рынка, виды ИМД и технологии строительства
После финансового кризиса «Великая депрессия» 1929-1934 г.г. в США начался бум развития индивидуального домостроения (на одну семью) темпами 45%-72% в год, при среднегодовых тепах роста жилого строительства 17,1%-22%.
США одна из самых «строящихся» стран в мире, со среднегодовым темпом ввода жилья в США в период 2000-2007 г.г. ~10%, несмотря на стагнацию объёмов строительства в 2005-2007 г.г. и снижением цен на жильё на 9,5% ежегодно с2005 г. (Таблица 2).
Таблица 2. Основные показатели США в 2007 году
|
Показатели |
Значение |
Рост |
| Численность населения (млн. чел.) |
300,9 |
|
| ВВП, трлн. $. |
13,8 |
+2,0% |
| ВВП на душу населения, тыс.$./чел. |
43,2 |
– |
| Денежные доходы населения (трлн.$./год) |
10,8 |
|
| Средняя з.п. (тыс.$.год.) |
36,2 |
|
| Объем строительных работ и услуг, млрд.$. |
970 |
4,6 |
| Объем жилищного строительства, (млн. кв.м.) |
324 |
|
| Объем жилищного строительства на душу населения (кв.м/чел.) |
1,1 |
|
| Средняя цена кв.м. жилья ($./кв.м.) |
1 500 |
Плотность населения США 26,8 чел. на кв.км. 3/4 всего населения – американцы США, 0,4% населения – аборигены (индейцы и эскимосы) и свыше 12% афро-американцев. Население США за счёт притока мигрантов из-за рубежа прирастает ежегодно на 2,9 млн человек, т.е.на 1%. Средний размер семьи уменьшился с 3,16 человек в 1990 году до 3,11 в 2007-ом
В США статус города даётся поселению, население которого превысило 2 500 чел. (в России – 12 000 чел.).
В настоящее время доля жилищного строительства в ВВП США составляет 25%. Среднегодовой темп ввода жилья в США в период 2000-2007 г.г составляет ~10% В США живут в арендованном жилье ~31% населения.
Диаграмма 5. Доля многоквартирных домов и домов для одной семьи в жилищном строительстве США (%)
9% домов заводской готовности импортируется в США из Канады. 90% технологий малоэтажного домостроения эконом класса
Рост жилищного строительства стимулирует –
- 1% ежегодный приток мигрантов в США;
- снижение себестоимости строительства за счёт новых домостроительных технологий на 0,72% ежегодно;
- рост спроса на дома на одну семью опережает рост предложений на 22%,
- ипотечное кредитование покупки жилья с кредитной ставкой 5,5%-7, 5%.
Диаграмма 6. Средние цены на жильё в США ($) и темпы их изменения (%)
Малоэтажное домостроение, до 4-ёх этажей (92% всех домов) ,является основным видом домостроения США (Диаграмма 5). Средняя площадь дома на одну семью в США составляет 148 кв.м. 83% всех домов в США – это индивидуальные дома на одну семью. 95% всего домостроения в США является деревянным или на деревянной основе.
Диаграмма 7. Динамика строительства жилья и соотношения производства домов на деревянной основе и каменно-цементных домов в общем объёме жилищного строительств в США в 2002-2005 (млн.ед.)
С2006 г. ввод жилых домом в США стагнирует. Несмотря на развития Мирового финансового кризиса в 2008-2010 г.г. аналитики США прогнозируют с 2012 года начало нового роста темпов жилого домостроения в 2%-7%.
Рост спроса на дома на одну семью в США опережает рост предложений данного вида домов на 22% и это несмотря на то, что за 28 лет, с1980 г. до2008 г., цены на жильё в США выросли в 4 раза.
С2005 г. цены на жильё стали снижаться темпами ~12% в год, а к 2008-ому г. снижение цен в годовом выражении достигло 21% (Диаграмма 6).
Основная технология малоэтажного домостроения в США является деревянно-каркасной (Диаграммы 5 и 7).
Германия –
– анализ рынка, виды ИМД и технологии строительства
Рынок недвижимости в Германии имеет ярко выраженную позитивную особенность — децентрализованность, т.к. страна состоит из 16 земель, и в каждом регионе темпы роста цен на недвижимость задают центральные города. Плотность населения Германии составляет 231 чел. на кв.км (Таблица 3).
Таблица 3. Основные показатели Германии в 2007 году
|
Показатели |
Значение |
Рост |
||
| Численность населения (млн. чел.) |
82,4 |
|||
| ВВП, трлн. $. |
2,8 |
+2,6% |
||
| ВВП на душу населения, тыс.$./чел. |
31,4 |
|||
| Денежные доходы населения (трлн.Евро./год) |
4,6 |
|||
| Средняя з.п. (тыс.Евро.год.) |
55,9 |
|||
| Объем строительных работ и услуг, млрд.$. |
296 |
+4,1% |
||
| Объем жилищного строительства, (млн. кв.м.) |
53.5 |
|||
| Объем жилищного строительства на душу населения (кв.м/чел.) |
0,65 |
|||
| Средняя цена кв.м. жилья (Евро./кв.м.) |
1 485 |
|||
Основной рост жилья (5 млн.домов = 250 млн.кв.м) происходил в 1946-1958 г.г., за счёт удешевлённых технологий деревянного домостроения и лёгко-цементных блочно-панельных конструкций Жилье на территории бывшей Восточной Германии в1,5-2 раза дешевле чем в Западной, и совершенно не пользуется спросом – свыше 1 млн домов в районе бывшего ГДР пустуют. Собственниками жилья (владельцами жилой недвижимости) в Германии являются 82% жителей страны.
Отсутствие больших лесных массивов для производства дешёвого строительного древесного материала, а также большая площадь урбанизации Германии (с плотностью населения 231 чел.\1 кв.км), исторически сформировала приверженность к использованию в строительстве каменных, кирпичных и цементных строительных материалов. Более 50% малоэтажных зданий Германии возводится из пористого бетона. И несмотря на это Германия является самым большим экспортёром деревянных домов в мире, как страна с наиболее развивающейся технологией домостроения.
Диаграмма 8. Доля многоквартирных домов и домов для одной семьи в жилищном строительстве Германии (%)
Рост жилищного строительства стимулируется –
- массовым притоком мигрантов в Германию из бывшего СССР и стран Восточной Европы, а также миграция «восточных» немцев в западные районы страны;
- снижением себестоимости строительства за счёт новых домостроительных технологий;
- ипотечным кредитованием покупки жилья с кредитной ставкой 5%-7, 5%.
Диаграмма 9. Динамика объёма ввода жилья и соотношение производства жилья на деревянной основе и каменно-цементных домовв общем объёме жилищного строительства в Германии в 2002-2007 (тыс.кв.м)
При жилом фонде, на 90% состоящего из малоэтажных домов (до 4-ёх этажей), основная технология малоэтажного домостроения в Германии является каркасно-панельная, с панелью или блоками из пористого бетона Диаграмма 9). Доля панельных домов (до 25% от всех домов) сформирована за счёт районов бывшей Восточной Германии и построены по типовым проектам. Средний размер жилой площади В Германии на одного проживающего растет ежегодно не менее чем на 0,5 кв.м
Цены на недвижимость в Германии одни из самых низких среди стран Западной и Центральной Европы. Среднестатистический рост стоимости жилых домов и квартир составляет по стране 3 % в год (Диаграмма 10).
Диаграмма 10. Среднегодовые темпы изменения цен на жильё в Германии (%)
Средняя цена 1 кв.м загородного дома для одной семьи дешевле 1 кв.м городской квартиры на 13,5%, а средняя площадь загородного дома 40% больше средней площади городской квартиры (Таблица 5).
Таблица 5. Средняя стоимость 1 кв.м по типу жилья эконом-класса в Германии в 2008 г.
|
Средний метраж дома |
Средняя стоимость 1 кв.м |
|
| Дом (эконом класса) на одну семью |
~ 200 кв.м |
~ 1100 Евро |
| Квартира (эконом класса) в многоквартирном доме |
~120 кв.м |
~ 1250 Евро |
Прогнозируется, что к2030 г. ожидается 4-ёх кратный ценовой подъем до 6-8 тыс. Евро за кв. м
Канада –
– анализ рынка, виды ИМД и технологии строительства
Плотность населения Канады 3,14 чел. на 1 кв.км (Таблица 6). Население Канады «стареет», в результате, уменьшается доля граждан детородного возраста, показатель рождаемости населения снижается, соответственно, темп естественного прироста становится низким, что в свою очередь уменьшает спрос на дополнительный жилой фонд в долгосрочной перспективе
Рост доходов населения Канады продолжается устойчивыми темпами из-за наличия рынка труда с высоким спросом на рабочую силу и нехватки работоспособного населения
Таблица 6. Основные показатели Канады в 2007 году
|
Показатели |
Значение |
Рост |
|
| Численность населения (млн. чел.) |
31,4 |
||
| Нетто-миграция (иммграция минус эмиграция), (тыс.чел.) |
330 |
6,2 |
|
| ВВП, трлн. $. |
1,2 |
2,5 |
|
| ВВП на душу населения, тыс.$./чел. |
35,5 |
||
| Денежные доходы населения (трлн.Евро./год) |
0,74 |
||
| Средняя з.п. (тыс.Евро.год.) |
23,5 |
||
| Объем жилищного строительства, (млн. кв.м.) |
35 |
||
| Объем жилищного строительства на душу населения (кв.м/чел.) |
1,1 |
||
| Средняя цена кв.м. жилья (Евро./кв.м.) |
2 048 |
||
Более 65% канадцев живут в собственных домах. Темпы ввода многоквартирных домов в Канаде на 5% ниже чем темпы ввода домов на одну семью. 15% домов заводской готовности, производимых в Канаде, экспортируется в США.
Диаграмма 11. Доля многоквартирных домов и домов для одной семьи в жилищном строительстве Канады (%)
Меньшая доля малоэтажного жилого фонда (до 79%) чем в США (92%) объясняется историческими причинами –
- концентрацией большой доли населения в урбанистических центрах;
- малая плотность населения 2,3 чел.на 1 кв.км.
Диаграмма 12. Динамика ввода жилья и соотношения производства домов на деревянной основе и каменно-цементных домов в общем объёме жилищного строительства в Канаде в 2003-2005 (тыс.ед.)
Основная технология малоэтажного домостроения в Канаде является деревянно-каркасной (Диаграмма 11 и 12).
На 2008 год процентная ставка по ипотеке составляет 6,75%-7,00%, в то время как ставка по 5-летней ипотеке – 6,75%-7,25%.
В Канаде за период 2000–2009 года, при росте цен на жильё ~5%-10% в год, произойдет их увеличение в 2 раза.
Диаграмма 13. Динамика ввода жилья в Канаде в 2003-2007 с прогнозом на 2008-2012 (тыс.ед.)
Тенденции домостроения Канады стремятся к увеличению домов на одну семью, ежегодно опережая темпы строительства многоквартирных домов на 5% (Диаграмма 13).
Диаграмма 14. Средние цены на жильё в Канаде (канад. $) и темпы их роста (%)
Не смотря на стагнацию и снижение строительства нового жилья в период 2003-2008 г.г. рост цен на жильё продолжается среднегодовыми темпами в 9,3% (Диаграмма 14).
Рост доходов населения Канады (4% в год) и низкие процентные ставки по ипотеке (6,3%-7,25%) обеспечивают достаточный фундамент рынку недвижимости страны
Рост жилищного строительства стимулируется –
- стабильным притоком мигрантов в Канаду;
- снижением себестоимости строительства за счёт новых домостроительных технологий;
- ипотечным кредитованием покупки жилья с кредитной ставкой 6,5%-7%.
Финляндия – анализ рынка, виды ИМД и технологии строительства
Плотность населения Финляндии 17 чел. на кв.км. Более 65% населения проживает в городах, 37,6% – в сельской местности. Среднее домашнее хозяйство Финляндии составляет 2,38 чел. (Таблица 7). Расходы домохозяйств на жилье и дачу в среднем составляют 28,7% всех доходов
Таблица 7. Основные показатели Финляндии в 2007 году
|
Показатели |
Значение |
Рост |
| Численность населения (млн. чел.) |
5,3 |
|
| ВВП, трлн. $. |
139,7 |
3 |
| ВВП на душу населения, тыс.$./чел. |
26,9 |
– |
| Денежные доходы населения (трлн.Евро./год) |
13,5 |
|
| Средняя з.п. (тыс.Евро.год.) |
2,6 |
|
| Объем строительных работ и услуг, млрд.Евро |
6,96 |
2,5 |
| Объем жилищного строительства, (млн. кв.м.) |
2,8 |
|
| Объем жилищного строительства на душу населения (кв.м/чел.) |
0,53 |
|
| Средняя цена кв.м. жилья (Евро./кв.м.) |
2 806 |
В Финляндии на душу населения приходится 53 кв.м жилья. Городские поселения Финляндии отличаются разбросанностью, отсутствием кластеризации и наличием собственных инженерных систем до уровня отдельного дома. Две трети существующего жилого фонда в Финляндии было построено после 1960 года. Доля арендных квартир – 34% от общего объема жилищного фонда, где проживает 25% Финляндии.
Рост ввода жилья в Финляндии ~1% в год. Около 30 % экспорта Финляндии приходятся на продукцию лесной промышленности
Рост жилищного строительства стимулируется –
- снижением себестоимости строительства за счёт новых домостроительных технологий из дерева;
- ипотечным кредитованием на 20-30 лет на сумму ~70% от объема затрат на покупку жилья, с кредитной ставкой 3,28%-5,63%, самой низкой в Европе
До 35% многоквартирных домов городов Финляндии построены из дерева или на деревянной основе. Основная технология малоэтажного домостроения в Финляндии является деревянная каркасно-панельная
Диаграмма 15. Доля многоквартирных домов и домов для одной семьи в жилищном строительстве Финляндии (%)
75% жителей Финляндии являются собственниками жилья, а 64% имеют в собственности индивидуальный дом. В частной собственности находится 400 тыс. квартир\домов, из которых 240 тыс. (60%) находится в собственности частных лиц, а 160 тыс. – во владении страховых компаний, фондов и других организаций
Диаграмма 16. Динамика соотношения производства домов на деревянной основе и каменно-цементных домов в общем объёме жилищного строительств в Финляндии в 2001-2005 (тыс.ед.)
Средняя площадь построенных квартир -85,5 кв. метраи в среднем финское жилище состоит из 3,6 комнат.
Финляндия за последние 10 лет увеличила объемы строительства домов из дерева с 30 % до 70 % (Диаграмма 16), а индивидуальных жилых домов, возводимых заново, строится из дерева 90%
В период 2006-2008 г.г. сократилось строительство квартир в многоэтажных домах на 6%, а строительство личных домов увеличилось на 11% (Диаграмма 17). Несмотря на стагнацию строительства жилья, спрос на жильё увеличивается, цены растут на 3% ежегодно, особенно на индивидуальные дома
Средняя жилая площадь городской квартиры в2001 г. была 77 кв.м и составляла на одного человека 0,6 комнаты или 35,8 кв.м жилья (Таблица 8). К 2008-ому г. жилая площадь на квартиру составляет 82,3 кв.м и 0,74 комнаты на одного человека или 53 кв.м жилья.
Таблица 8. Средняя стоимость 1 кв.м по типу жилья эконом класса в Финляндии в 2008 г.
|
Средний метраж дома |
Средняя стоимость 1 кв.м |
|
| Дом (эконом класса) на одну семью |
~ 180 кв.м |
~ 1900 Евро |
| Квартира (эконом класса) в многоквартирном доме |
~82,3 кв.м |
~ 2100 Евро |
Выбор каркасно-панельного деревянного домостроения в Финляндии обусловлен –
- – наличием в стране больших лесных массивов,
- – особенностями грунта (высокое положение грунтовых вод) и рельефом,
- – дешёвой технологией домостроения при быстроте строительства
Диаграмма 17. Средние цены на жильё в Финляндии (Евро) и темпы их изменения (%)
Тенденции развития малоэтажного домостроения
в Европе и Северной Америке
Тенденции роста жилищного строительства, с упором на малоэтажное, в Европе и Северной Америке обусловлены
- растущими инвестициями в жилищное строительство и составляющими до 1/4 всех инвестиций;
- ежегодным увеличением ёмкости малоэтажного домостроения на 1,5%-11%;
- снижением себестоимости строительства малоэтажного жилья за счёт внедрения новых, более экономичных, технологий строительства и производства строительных материалов (основных комплектующих) и снижения себестоимости строительных работ;
- увеличением объёма каркасно-панельного и деревянного домостроения (вкл. домостроения на деревянной основе), т.к. себестоимость деревянной части дома составляет $140-460 на 1 кв.м жилья в зависимости от технологии и схем организации производства;
- снижающимися на 2%-10% ежегодно или стагнирующими ценами на жильё, стоимость строительства 1 кв.м малоэтажного жилья эконом класса на одну семью ниже чем 1 кв.м многоэтажного многоквартирного жилья на 10%-20%;
- ростом площади жилья на одного человека ежегодными темпами 0,5-5 кв.м на чел.;
- развитием технологий строительства и производства стройматериалов (основных комплектующих) для домостроения эконом класса стремиться –
- – к снижению стоимости производства строительства,
- – к снижению стоимости строительных материалов и основных комплектующих,
- – к повышению качества строительства (повышение строительных норм),
- – к снижению сроков строительства,
- – к увеличению объёмов домостроения на одну семью,
- – к увеличению площади жилья на одного человека,
- – к увеличению жилого сервиса.
Возможности развития ИМД в России
на примере зарубежного домостроения
На основании вышесказанного, в связи с тем, что
- тенденции к индивидуализации жилья преобладают в странах с наименьшей плотностью населения,
- количество квадратных метров жилой площади на душу населения уменьшается по мере увеличения плотности населения этих стран,
- деревянное домостроение преобладает в странах с большими лесными массивами,
- стремление к быстровозводимому и дешёвому жилью свойственно для стран с большим приростом населения от 3% в год,
- финансовые кризисы мотивируют, в пост кризисный период, экстенсивное формирование быстровозводимых строительных технологий и интенсивного развития более дешёвого жилья,
можно сделать вывод, что Россия в наибольшей мере соответствует стране с наибольшими возможностями в развитии индустриального малоэтажного домостроения.
Март2009 г.
Балаев С.Ю. (эксперт-консультант по маркетингу и экономическому анализу, член Совета Гильдии Маркетологов (http://marketologi.ru/members/balaev.html))
Анализ зарубежного опыта
индивидуального малоэтажного домостроения (ИМД) и возможности развития ИМД в России
Балаев Сергей Юрьевич
Член Совета Гильдии Маркетологов (www.marketologi.ru),
эксперт-консультант по маркетингу и экономическому анализу
(sergei-balaev@mail.ru)
Содержание:
Обобщённая история развития и особенности ИМД за рубежом
- США – анализ рынка, виды ИМД и технологии строительства
- Германия – анализ рынка, виды ИМД и технологии строительства
- Канада – анализ рынка, виды ИМД и технологии строительства
- Финляндия – анализ рынка, виды ИМД и технологии строительства
- Тенденции малоэтажного развития за рубежом
- Возможности развития ИМД в России на примере зарубежного домостроения
В формате прошедшего в феврале2009 г. в отеле «Бородино» семинара по теме: «Влияние состояния жилой среды и жилища на качество жизни среднего класса России, социально-экономическую активность граждан и института семьи, микросоциумов и иных институтов гражданского общества», организованного «Российским домом будущего» (www.rusdb.ru) и «Фондом социального развития» автор данной аналитической статьи – Балаев Сергей Юрьевич (Исполнительный директор Гильдии Маркетологов (www.marketologi.ru), независимый эксперт-консультант по маркетингу и экономическому анализу (http://www.marketologi.ru/members/balaev.html)), в текущей работе анализирует стимулы и тенденции малоэтажного строительства за рубежом и раскрывает возможности развития индустриального малоэтажного домостроения (ИМД) в России.
Обобщённая история развития и особенности ИМД зарубежом
Стремление к наличию собственного малоэтажного дома для семьи и индивидуализации личного пространства входит в национальную ментальность жителей северной и центральной части Европы и Северной Америки (Диаграмма 1).
Диаграмма 1. Доля населения стран Европы и Америки, живущих в собственных домах (%)
Тенденции к индивидуализации жилья преобладают в странах с наименьшей плотностью населения (Диаграмма 2).
Диаграмма 2. Плотность населения стран Европы и Америки (чел.\1 кв.км)
Наибольшей популярностью в Северной Америке, Центральной и Северной Европе пользуются быстровозводимые индивидуальные малоэтажные дома, по цене (за 1 кв.м) ниже чем городские. Это позволяет формировать большую площадь жилья из расчёта на одного человека (Диаграмма 3).
Диаграмма 3. Количество квадратных метров жилой площади на душу населения в странах Европы и Америки (%)
Принятая типология жилья в странах Европы и Америки (технологии малоэтажного строительства) (Таблица 1):
- Модульное;
- Панельное (крупно элементное);
- Каркасно – панельное;
- Клеёный брус;
- Оцилиндрованный брус
Таблица 1. Преобладающие в Канаде, США, Германии и Финляндии технологии строительства малоэтажного жилья
|
Канада |
США |
Финляндия |
Германия |
| Модульное | Модульное | Модульное | |
| Панельное (крупно элементное); | Панельное (крупно элементное); | ||
| Каркасно – панельное | Каркасно – панельное | Каркасно – панельное | Каркасно – панельное |
| Клеёный брус | |||
| Оцилиндрованный брус |
Основными строительными технологиями для малоэтажных домов в Северной Америке, Центральной и Северной Европе являются каркасно-панельные (63%-99%) и модульные (2%-255), как наиболее быстро возводимые, и с наименьшими издержками при строительстве и монтаже (Таблица 1).
Деревянное домостроение в Северной Америке и Европе преобладает в странах с большими лесными массивами (Диаграмма 4).
Диаграмма 4. Долевое соотношение типов домостроения деревянного (деревянная основа) и каменного (ЖБК, блоки, кирпич, камень и пр.) в развитых странах (%)
Стремление к быстровозводимому и дешёвому жилью в ХХ веке свойственно для стран с большим приростом населения –
- США, с приростом в различные периоды в 5%-15% в год,
- Канада, со стабильным ежегодным приростом в 1%-3%
- Германия, с приростом в конце 40-ых годов в 7%-9%, в конце 80-ых – начале 90-ых годов на 25%-45%
Финансовые кризисы мотивируют, в пост кризисный период, экстенсивное формирование быстровозводимых строительных технологий и интенсивного развития более дешёвого жилья –
- США – кризис «Великая депрессия» 1929-1934 г.г. Рост строи-тельства жилых домов – 17%-22% в год,
- Германия – пост-военный кризис 1945-1949 г.г. Рост строитель-ства жилых домов – 30%-45% в год
США –
– анализ рынка, виды ИМД и технологии строительства
После финансового кризиса «Великая депрессия» 1929-1934 г.г. в США начался бум развития индивидуального домостроения (на одну семью) темпами 45%-72% в год, при среднегодовых тепах роста жилого строительства 17,1%-22%.
США одна из самых «строящихся» стран в мире, со среднегодовым темпом ввода жилья в США в период 2000-2007 г.г. ~10%, несмотря на стагнацию объёмов строительства в 2005-2007 г.г. и снижением цен на жильё на 9,5% ежегодно с2005 г. (Таблица 2).
Таблица 2. Основные показатели США в 2007 году
|
Показатели |
Значение |
Рост |
| Численность населения (млн. чел.) |
300,9 |
|
| ВВП, трлн. $. |
13,8 |
+2,0% |
| ВВП на душу населения, тыс.$./чел. |
43,2 |
– |
| Денежные доходы населения (трлн.$./год) |
10,8 |
|
| Средняя з.п. (тыс.$.год.) |
36,2 |
|
| Объем строительных работ и услуг, млрд.$. |
970 |
4,6 |
| Объем жилищного строительства, (млн. кв.м.) |
324 |
|
| Объем жилищного строительства на душу населения (кв.м/чел.) |
1,1 |
|
| Средняя цена кв.м. жилья ($./кв.м.) |
1 500 |
Плотность населения США 26,8 чел. на кв.км. 3/4 всего населения – американцы США, 0,4% населения – аборигены (индейцы и эскимосы) и свыше 12% афро-американцев. Население США за счёт притока мигрантов из-за рубежа прирастает ежегодно на 2,9 млн человек, т.е.на 1%. Средний размер семьи уменьшился с 3,16 человек в 1990 году до 3,11 в 2007-ом
В США статус города даётся поселению, население которого превысило 2 500 чел. (в России – 12 000 чел.).
В настоящее время доля жилищного строительства в ВВП США составляет 25%. Среднегодовой темп ввода жилья в США в период 2000-2007 г.г составляет ~10% В США живут в арендованном жилье ~31% населения.
Диаграмма 5. Доля многоквартирных домов и домов для одной семьи в жилищном строительстве США (%)
9% домов заводской готовности импортируется в США из Канады. 90% технологий малоэтажного домостроения эконом класса
Рост жилищного строительства стимулирует –
- 1% ежегодный приток мигрантов в США;
- снижение себестоимости строительства за счёт новых домостроительных технологий на 0,72% ежегодно;
- рост спроса на дома на одну семью опережает рост предложений на 22%,
- ипотечное кредитование покупки жилья с кредитной ставкой 5,5%-7, 5%.
Диаграмма 6. Средние цены на жильё в США ($) и темпы их изменения (%)
Малоэтажное домостроение, до 4-ёх этажей (92% всех домов) ,является основным видом домостроения США (Диаграмма 5). Средняя площадь дома на одну семью в США составляет 148 кв.м. 83% всех домов в США – это индивидуальные дома на одну семью. 95% всего домостроения в США является деревянным или на деревянной основе.
Диаграмма 7. Динамика строительства жилья и соотношения производства домов на деревянной основе и каменно-цементных домов в общем объёме жилищного строительств в США в 2002-2005 (млн.ед.)
С2006 г. ввод жилых домом в США стагнирует. Несмотря на развития Мирового финансового кризиса в 2008-2010 г.г. аналитики США прогнозируют с 2012 года начало нового роста темпов жилого домостроения в 2%-7%.
Рост спроса на дома на одну семью в США опережает рост предложений данного вида домов на 22% и это несмотря на то, что за 28 лет, с1980 г. до2008 г., цены на жильё в США выросли в 4 раза.
С2005 г. цены на жильё стали снижаться темпами ~12% в год, а к 2008-ому г. снижение цен в годовом выражении достигло 21% (Диаграмма 6).
Основная технология малоэтажного домостроения в США является деревянно-каркасной (Диаграммы 5 и 7).
Германия –
– анализ рынка, виды ИМД и технологии строительства
Рынок недвижимости в Германии имеет ярко выраженную позитивную особенность — децентрализованность, т.к. страна состоит из 16 земель, и в каждом регионе темпы роста цен на недвижимость задают центральные города. Плотность населения Германии составляет 231 чел. на кв.км (Таблица 3).
Таблица 3. Основные показатели Германии в 2007 году
|
Показатели |
Значение |
Рост |
||
| Численность населения (млн. чел.) |
82,4 |
|||
| ВВП, трлн. $. |
2,8 |
+2,6% |
||
| ВВП на душу населения, тыс.$./чел. |
31,4 |
|||
| Денежные доходы населения (трлн.Евро./год) |
4,6 |
|||
| Средняя з.п. (тыс.Евро.год.) |
55,9 |
|||
| Объем строительных работ и услуг, млрд.$. |
296 |
+4,1% |
||
| Объем жилищного строительства, (млн. кв.м.) |
53.5 |
|||
| Объем жилищного строительства на душу населения (кв.м/чел.) |
0,65 |
|||
| Средняя цена кв.м. жилья (Евро./кв.м.) |
1 485 |
|||
Основной рост жилья (5 млн.домов = 250 млн.кв.м) происходил в 1946-1958 г.г., за счёт удешевлённых технологий деревянного домостроения и лёгко-цементных блочно-панельных конструкций Жилье на территории бывшей Восточной Германии в1,5-2 раза дешевле чем в Западной, и совершенно не пользуется спросом – свыше 1 млн домов в районе бывшего ГДР пустуют. Собственниками жилья (владельцами жилой недвижимости) в Германии являются 82% жителей страны.
Отсутствие больших лесных массивов для производства дешёвого строительного древесного материала, а также большая площадь урбанизации Германии (с плотностью населения 231 чел.\1 кв.км), исторически сформировала приверженность к использованию в строительстве каменных, кирпичных и цементных строительных материалов. Более 50% малоэтажных зданий Германии возводится из пористого бетона. И несмотря на это Германия является самым большим экспортёром деревянных домов в мире, как страна с наиболее развивающейся технологией домостроения.
Диаграмма 8. Доля многоквартирных домов и домов для одной семьи в жилищном строительстве Германии (%)
Рост жилищного строительства стимулируется –
- массовым притоком мигрантов в Германию из бывшего СССР и стран Восточной Европы, а также миграция «восточных» немцев в западные районы страны;
- снижением себестоимости строительства за счёт новых домостроительных технологий;
- ипотечным кредитованием покупки жилья с кредитной ставкой 5%-7, 5%.
Диаграмма 9. Динамика объёма ввода жилья и соотношение производства жилья на деревянной основе и каменно-цементных домовв общем объёме жилищного строительства в Германии в 2002-2007 (тыс.кв.м)
При жилом фонде, на 90% состоящего из малоэтажных домов (до 4-ёх этажей), основная технология малоэтажного домостроения в Германии является каркасно-панельная, с панелью или блоками из пористого бетона Диаграмма 9). Доля панельных домов (до 25% от всех домов) сформирована за счёт районов бывшей Восточной Германии и построены по типовым проектам. Средний размер жилой площади В Германии на одного проживающего растет ежегодно не менее чем на 0,5 кв.м
Цены на недвижимость в Германии одни из самых низких среди стран Западной и Центральной Европы. Среднестатистический рост стоимости жилых домов и квартир составляет по стране 3 % в год (Диаграмма 10).
Диаграмма 10. Среднегодовые темпы изменения цен на жильё в Германии (%)
Средняя цена 1 кв.м загородного дома для одной семьи дешевле 1 кв.м городской квартиры на 13,5%, а средняя площадь загородного дома 40% больше средней площади городской квартиры (Таблица 5).
Таблица 5. Средняя стоимость 1 кв.м по типу жилья эконом-класса в Германии в 2008 г.
|
Средний метраж дома |
Средняя стоимость 1 кв.м |
|
| Дом (эконом класса) на одну семью |
~ 200 кв.м |
~ 1100 Евро |
| Квартира (эконом класса) в многоквартирном доме |
~120 кв.м |
~ 1250 Евро |
Прогнозируется, что к2030 г. ожидается 4-ёх кратный ценовой подъем до 6-8 тыс. Евро за кв. м
Канада –
– анализ рынка, виды ИМД и технологии строительства
Плотность населения Канады 3,14 чел. на 1 кв.км (Таблица 6). Население Канады «стареет», в результате, уменьшается доля граждан детородного возраста, показатель рождаемости населения снижается, соответственно, темп естественного прироста становится низким, что в свою очередь уменьшает спрос на дополнительный жилой фонд в долгосрочной перспективе
Рост доходов населения Канады продолжается устойчивыми темпами из-за наличия рынка труда с высоким спросом на рабочую силу и нехватки работоспособного населения
Таблица 6. Основные показатели Канады в 2007 году
|
Показатели |
Значение |
Рост |
|
| Численность населения (млн. чел.) |
31,4 |
||
| Нетто-миграция (иммграция минус эмиграция), (тыс.чел.) |
330 |
6,2 |
|
| ВВП, трлн. $. |
1,2 |
2,5 |
|
| ВВП на душу населения, тыс.$./чел. |
35,5 |
||
| Денежные доходы населения (трлн.Евро./год) |
0,74 |
||
| Средняя з.п. (тыс.Евро.год.) |
23,5 |
||
| Объем жилищного строительства, (млн. кв.м.) |
35 |
||
| Объем жилищного строительства на душу населения (кв.м/чел.) |
1,1 |
||
| Средняя цена кв.м. жилья (Евро./кв.м.) |
2 048 |
||
Более 65% канадцев живут в собственных домах. Темпы ввода многоквартирных домов в Канаде на 5% ниже чем темпы ввода домов на одну семью. 15% домов заводской готовности, производимых в Канаде, экспортируется в США.
Диаграмма 11. Доля многоквартирных домов и домов для одной семьи в жилищном строительстве Канады (%)
Меньшая доля малоэтажного жилого фонда (до 79%) чем в США (92%) объясняется историческими причинами –
- концентрацией большой доли населения в урбанистических центрах;
- малая плотность населения 2,3 чел.на 1 кв.км.
Диаграмма 12. Динамика ввода жилья и соотношения производства домов на деревянной основе и каменно-цементных домов в общем объёме жилищного строительства в Канаде в 2003-2005 (тыс.ед.)
Основная технология малоэтажного домостроения в Канаде является деревянно-каркасной (Диаграмма 11 и 12).
На 2008 год процентная ставка по ипотеке составляет 6,75%-7,00%, в то время как ставка по 5-летней ипотеке – 6,75%-7,25%.
В Канаде за период 2000–2009 года, при росте цен на жильё ~5%-10% в год, произойдет их увеличение в 2 раза.
Диаграмма 13. Динамика ввода жилья в Канаде в 2003-2007 с прогнозом на 2008-2012 (тыс.ед.)
Тенденции домостроения Канады стремятся к увеличению домов на одну семью, ежегодно опережая темпы строительства многоквартирных домов на 5% (Диаграмма 13).
Диаграмма 14. Средние цены на жильё в Канаде (канад. $) и темпы их роста (%)
Не смотря на стагнацию и снижение строительства нового жилья в период 2003-2008 г.г. рост цен на жильё продолжается среднегодовыми темпами в 9,3% (Диаграмма 14).
Рост доходов населения Канады (4% в год) и низкие процентные ставки по ипотеке (6,3%-7,25%) обеспечивают достаточный фундамент рынку недвижимости страны
Рост жилищного строительства стимулируется –
- стабильным притоком мигрантов в Канаду;
- снижением себестоимости строительства за счёт новых домостроительных технологий;
- ипотечным кредитованием покупки жилья с кредитной ставкой 6,5%-7%.
Финляндия – анализ рынка, виды ИМД и технологии строительства
Плотность населения Финляндии 17 чел. на кв.км. Более 65% населения проживает в городах, 37,6% – в сельской местности. Среднее домашнее хозяйство Финляндии составляет 2,38 чел. (Таблица 7). Расходы домохозяйств на жилье и дачу в среднем составляют 28,7% всех доходов
Таблица 7. Основные показатели Финляндии в 2007 году
|
Показатели |
Значение |
Рост |
| Численность населения (млн. чел.) |
5,3 |
|
| ВВП, трлн. $. |
139,7 |
3 |
| ВВП на душу населения, тыс.$./чел. |
26,9 |
– |
| Денежные доходы населения (трлн.Евро./год) |
13,5 |
|
| Средняя з.п. (тыс.Евро.год.) |
2,6 |
|
| Объем строительных работ и услуг, млрд.Евро |
6,96 |
2,5 |
| Объем жилищного строительства, (млн. кв.м.) |
2,8 |
|
| Объем жилищного строительства на душу населения (кв.м/чел.) |
0,53 |
|
| Средняя цена кв.м. жилья (Евро./кв.м.) |
2 806 |
В Финляндии на душу населения приходится 53 кв.м жилья. Городские поселения Финляндии отличаются разбросанностью, отсутствием кластеризации и наличием собственных инженерных систем до уровня отдельного дома. Две трети существующего жилого фонда в Финляндии было построено после 1960 года. Доля арендных квартир – 34% от общего объема жилищного фонда, где проживает 25% Финляндии.
Рост ввода жилья в Финляндии ~1% в год. Около 30 % экспорта Финляндии приходятся на продукцию лесной промышленности
Рост жилищного строительства стимулируется –
- снижением себестоимости строительства за счёт новых домостроительных технологий из дерева;
- ипотечным кредитованием на 20-30 лет на сумму ~70% от объема затрат на покупку жилья, с кредитной ставкой 3,28%-5,63%, самой низкой в Европе
До 35% многоквартирных домов городов Финляндии построены из дерева или на деревянной основе. Основная технология малоэтажного домостроения в Финляндии является деревянная каркасно-панельная
Диаграмма 15. Доля многоквартирных домов и домов для одной семьи в жилищном строительстве Финляндии (%)
75% жителей Финляндии являются собственниками жилья, а 64% имеют в собственности индивидуальный дом. В частной собственности находится 400 тыс. квартир\домов, из которых 240 тыс. (60%) находится в собственности частных лиц, а 160 тыс. – во владении страховых компаний, фондов и других организаций
Диаграмма 16. Динамика соотношения производства домов на деревянной основе и каменно-цементных домов в общем объёме жилищного строительств в Финляндии в 2001-2005 (тыс.ед.)
Средняя площадь построенных квартир -85,5 кв. метраи в среднем финское жилище состоит из 3,6 комнат.
Финляндия за последние 10 лет увеличила объемы строительства домов из дерева с 30 % до 70 % (Диаграмма 16), а индивидуальных жилых домов, возводимых заново, строится из дерева 90%
В период 2006-2008 г.г. сократилось строительство квартир в многоэтажных домах на 6%, а строительство личных домов увеличилось на 11% (Диаграмма 17). Несмотря на стагнацию строительства жилья, спрос на жильё увеличивается, цены растут на 3% ежегодно, особенно на индивидуальные дома
Средняя жилая площадь городской квартиры в2001 г. была 77 кв.м и составляла на одного человека 0,6 комнаты или 35,8 кв.м жилья (Таблица 8). К 2008-ому г. жилая площадь на квартиру составляет 82,3 кв.м и 0,74 комнаты на одного человека или 53 кв.м жилья.
Таблица 8. Средняя стоимость 1 кв.м по типу жилья эконом класса в Финляндии в 2008 г.
|
Средний метраж дома |
Средняя стоимость 1 кв.м |
|
| Дом (эконом класса) на одну семью |
~ 180 кв.м |
~ 1900 Евро |
| Квартира (эконом класса) в многоквартирном доме |
~82,3 кв.м |
~ 2100 Евро |
Выбор каркасно-панельного деревянного домостроения в Финляндии обусловлен –
- – наличием в стране больших лесных массивов,
- – особенностями грунта (высокое положение грунтовых вод) и рельефом,
- – дешёвой технологией домостроения при быстроте строительства
Диаграмма 17. Средние цены на жильё в Финляндии (Евро) и темпы их изменения (%)
Тенденции развития малоэтажного домостроения
в Европе и Северной Америке
Тенденции роста жилищного строительства, с упором на малоэтажное, в Европе и Северной Америке обусловлены
- растущими инвестициями в жилищное строительство и составляющими до 1/4 всех инвестиций;
- ежегодным увеличением ёмкости малоэтажного домостроения на 1,5%-11%;
- снижением себестоимости строительства малоэтажного жилья за счёт внедрения новых, более экономичных, технологий строительства и производства строительных материалов (основных комплектующих) и снижения себестоимости строительных работ;
- увеличением объёма каркасно-панельного и деревянного домостроения (вкл. домостроения на деревянной основе), т.к. себестоимость деревянной части дома составляет $140-460 на 1 кв.м жилья в зависимости от технологии и схем организации производства;
- снижающимися на 2%-10% ежегодно или стагнирующими ценами на жильё, стоимость строительства 1 кв.м малоэтажного жилья эконом класса на одну семью ниже чем 1 кв.м многоэтажного многоквартирного жилья на 10%-20%;
- ростом площади жилья на одного человека ежегодными темпами 0,5-5 кв.м на чел.;
- развитием технологий строительства и производства стройматериалов (основных комплектующих) для домостроения эконом класса стремиться –
- – к снижению стоимости производства строительства,
- – к снижению стоимости строительных материалов и основных комплектующих,
- – к повышению качества строительства (повышение строительных норм),
- – к снижению сроков строительства,
- – к увеличению объёмов домостроения на одну семью,
- – к увеличению площади жилья на одного человека,
- – к увеличению жилого сервиса.
Возможности развития ИМД в России
на примере зарубежного домостроения
На основании вышесказанного, в связи с тем, что
- тенденции к индивидуализации жилья преобладают в странах с наименьшей плотностью населения,
- количество квадратных метров жилой площади на душу населения уменьшается по мере увеличения плотности населения этих стран,
- деревянное домостроение преобладает в странах с большими лесными массивами,
- стремление к быстровозводимому и дешёвому жилью свойственно для стран с большим приростом населения от 3% в год,
- финансовые кризисы мотивируют, в пост кризисный период, экстенсивное формирование быстровозводимых строительных технологий и интенсивного развития более дешёвого жилья,
можно сделать вывод, что Россия в наибольшей мере соответствует стране с наибольшими возможностями в развитии индустриального малоэтажного домостроения.
Март2009 г.
Балаев С.Ю. (эксперт-консультант по маркетингу и экономическому анализу, член Совета Гильдии Маркетологов (http://marketologi.ru/members/balaev.html))
